DEMERSURILE PROCEDURALE PREALABILE VÂNZĂRII CONTRACTUL DE VÂNZARE AL IMOBILELOR ÎN PROCEDURA INSOLVENŢEI ŞI PARTICULARITĂŢILE SALE

ABSTRACT

This article shows the procedure steps unfolded prior to the sale of real estate assets during insolvency proceedings, regulated by Law No. 85/2014, the contract for the sale of real estate assets in insolvency and its particularities. Given the sanctions that can be applied when the legal provisions are not observed, knowing and applying these steps is relevant in practice for insolvency practitioners and vendors, as well as buyers and the notaries public managing authentic sale contracts.

KEYWORDS: real estate • sale, insolvency • evaluation • debtor • notary public • administrator • liquidator • sale regulation • auction • guarantees • fiscal certificate

Legislaţie relevantă: art. 78, art. 87, art. 90, art. 91 şi art. 154‑158 din Legea nr. 85/2014; art. 1.699, art. 1.707 alin. (5) C. civ.; art. 756, art. 835‑858 C. pr. civ.; art. 159 C. pr. fisc.; art. 33 din Legea nr. 196/2018; art. 19 din Legea nr. 372/2005; art. 10 alin. (2), art. 16 alin. (2), art. 41 şi art. 71 alin. (1) lit. g) din O.U.G. nr. 86/2006; art. 80 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 36/1995; art. 20 alin. (3) din Legea nr. 17/2014.

 

1. Preliminarii

Contractul de vânzare al imobilelor încheiat în procedura insolvenţei comportă o serie de particularităţi prin raportare la normele legale speciale aplicabile acestuia.

În prezentul articol se vor analiza exclusiv demersurile pro­ce­durale premergătoare vânzării bunurilor imobile în insolvenţă şi contractul de vânzare având ca obiect transferul dreptului de pro­prietate imobiliară, autentificat de notarul public instrumentator.

Vânzarea bunurilor este posibilă pe parcursul întregii pro­ce­duri de insolvenţă, inclusiv în perioada de observaţie[i], reorga­nizare sau faliment, cu respectarea Legii nr. 85/2014 în fiecare etapă a procedurii.

Astfel, notarul public instrumentator al contractului de vânzare va trebui să întreprindă verificări de ordin formal privind respec­tarea actului normativ anterior indicat, respectiv înde­pli­nirea unor demersuri procedurale de către practicianul în insolvenţă (administrator/lichidator judiciar) care gestionează procedura de insolvenţă a debitorului, concretizate în înscrisuri (anexe), care vor sta la baza autentificării actului de vânzare, demersuri pre­mer­gătoare încheierii contractului de vânzare.

De asemenea, se va analiza obligativitatea pre­zentării ade­verinţei Asociaţiei de proprietari în cazul vânzării imobilelor situate în condominii şi a certi­ficatului de performanţă ener­getică în cazul vânzării imobilelor clădiri.Dintre particularităţile şi demersurile prealabile contractului de vânzare al unui imobil în procedura de insolvenţă se vor ana­liza în acest studiu următoarele: obligativitatea evaluării bunu­rilor, aprobarea tipului şi regulamentului de vânzare de către Adunarea creditorilor, efectuarea publicităţii vânzării, repre­­zentarea debitorului, limitarea garanţiilor pentru vicii ascunse şi evicţiune, radierea de drept a sarcinilor din cartea funciară a imobilului, neobligativitatea prezentării certificatului de atestare fiscală.

 

2. Etapele premergătoare contractului de vânzare în insolvenţă şi particularităţile acestuia

2.1. Obligativitatea evaluării bunurilor

Anterior valorificării unor bunuri imobile din patrimoniul unei societăţi în insolvenţă este obliga­torie evaluarea acestora de către un evaluator auto­rizat, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), cu respectarea art. 154 alin. (2) coroborat cu art. 61 din Legea
nr. 85/2014.

Evaluarea bunurilor se va efectua de un evaluator autorizat, având specializarea „evaluarea proprietăţii imobiliare” (EPI), în conformitate cu O.G. nr. 24/2011 privind unele măsuri în do­meniul evaluării bunurilor[ii] şi cu Standardele de eva­luare a bunurilor în vigoare la momentul evaluării[iii].

Astfel, după predarea raportului de evaluare de către evaluatorul autorizat, administratorul/lichi­datorul judiciar îl va prezenta Adunării creditorilor. Totodată, un anunţ cu privire la depunerea raportului şi un extras cuprinzând o sinteză a sa se vor publica în Buletinul procedurilor de insolvenţă, conform art. 155, coroborat cu
art. 58 alin. (1) lit. q) din Legea nr. 85/2014.

Formularea de obiecţiuni împotriva raportului de evaluare, în condiţiile art. 62 din Legea nr. 85/2014, nu suspendă valori­ficarea bunurilor, atâta timp cât Adunarea creditorilor a aprobat un anumit tip de vânzare şi un regulament privind derularea acesteia, iar o astfel de hotărâre nu a fost anulată/desfiinţată de judecătorul‑sindic. Nici existenţa unei cereri pendinte de anu­lare a hotărârii privind tipul şi regulamentul de vânzare nu repre­zintă un impediment la autentificarea unui contract de vânzare, însă pentru exprimarea consimţământului în mod valabil şi pentru a avea în vedere efectele hotărârii judecătoreşti ce se va pronunţa, s‑ar recomanda inserarea în acest sens a unei clauze specifice în contractul de vânzare (spre exemplu, o condiţie rezolutorie).

Judecătorul‑sindic, la cererea contestatorului, poate să sus­pende doar executarea măsurii administratorului/lichidatorului, în cadrul unei contestaţii împotriva măsurii cuprinse în raportul de activitate, conform art. 59 alin. (7) din Legea nr. 85/2014. Potrivit tezei finale a acestui text normativ, suspendarea se ju­decă în camera de consiliu, de îndată, fără citarea părţilor, legiu­i­torul stabilind o procedură de judecată specială, derogatorie de la dreptul procesual comun, care prezintă asemănări cu ordo­nanţa preşedinţială. În procedura ordonanţei preşedinţiale, regula generală este că judecarea se va face cu citarea părţilor, iar excepţia este că acesta va putea fi dată şi fără citarea părţilor, conform art. 999 alin. (1)‑(2) C. pr. civ. Astfel, conform Legii
nr. 85/2014 suspendarea executării măsurii se judecă obliga­toriu fără citarea părţilor, iar conform alin. (2) al art. 999 C. pr. civ., judecarea suspendării se va putea face şi fără citarea părţilor, rămânând la aprecierea judecătorului citarea părţilor, după cum rezultă în mod expres din formularea normelor legale.

Apreciem că suspendarea executării măsurii administrato­rului/lichidatorului judiciar se poate cere fie pe calea unei ordo­nanţe preşedinţiale, fie a unei simple cereri, însă ar fi de dorit ca legiuitorul să clarifice acest aspect, întrucât în Legea nr. 85/2014 s‑au dispus expres situaţiile când unele cereri se fac pe calea procedurii ordonanţei preşedinţiale – spre exemplu, în cuprinsul dispoziţiilor art. 34 alin. (3) sau ale art. 70 alin. (5). Denumirea cererii nu are rele­vanţă, întrucât cererea de chemare în judecată este valabil făcută chiar dacă poartă o denumire greşită, iar judecătorul are îndatorirea de a afla adevărul. Totuşi, chiar dacă nu se aplică prevederile privind judecarea ordonanţei preşe­din­ţiale cererii de suspendare a executării măsurii, ar trebui să se verifice condiţiile de admisibilitate reglementate de art. 997 C. pr. civ.

Totuşi, pentru o bună‑practică, este de dorit transferarea dreptului de proprietate fără a exista litigii pe rol, în baza principiului securităţii circuitului civil.

 

2.2. Aprobarea tipului şi a regulamentului de vânzare de către Adunarea creditorilor

Adunarea creditorilor va trebui să aprobe modalitatea de vânzare (în bloc, individual), tipul de vânzare (licitaţie publică, negociere directă sau o combinaţie a celor două) şi regulamentul de vânzare corespunzător modalităţii de vânzare pentru care se optează, care cuprinde şi preţul de pornire al vânzării. Astfel, administratorul/lichidatorul judiciar va întocmi o propunere privind valorificarea bunurilor, care să conţină elementele anterior menţionate, inclusiv descrierea imobilului, actele necesare a fi depuse de ofertant, condiţiile de valorificare şi termenul de plată al preţului.

Art. 156 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 prevede, în cazul procedurii de faliment, un termen – de recomandare – de maximum 15 zile pentru convocarea Adunării creditorilor, termen care începe să curgă de la data depunerii raportului de evaluare la dosarul de fond. Calificarea acestui termen ca fiind unul „de recomandare” derivă din faptul că legea nu prevede vreo sancţiune expresă în cazul nerespectării acestuia, termenul fiind instituit, cel mai probabil, în virtutea principiului celerităţii procedurii. Totuşi, s‑ar putea ridica problema îndeplinirii/neîn­deplinirii atribuţiilor legale de către lichidatorul judiciar în ter­men, practicianul în insolvenţă putând risca, în anumite situaţii, unele sancţiuni.

În cadrul art. 156 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 se regle­mentează posibilitatea aplicării dispoziţiilor Codului de pro­cedură civilă în ipoteza vânzării bunurilor prin licitaţie publică, cu încuviinţarea judecătorului‑sindic.

Dacă la două şedinţe convocate consecutiv Adunarea cre­dito­rilor nu a aprobat regulamentul de vânzare, judecătorul‑sindic va încuviinţa, la cererea lichidatorului judiciar, vânzarea bunurilor prin licitaţie publică, conform Codului de procedură civilă.

În cazul în care Adunarea creditorilor nu a aprobat un regu­lament de vânzare potrivit art. 154 alin. (2) sau în ipoteza în care, deşi a fost aprobat un regulament de vânzare, bunurile nu au fost valorificate într‑un termen rezonabil, la cererea lichi­datorului judiciar, aprobată de judecătorul‑sindic, vânzarea bunurilor se va efectua prin licitaţie publică, potrivit Codului de procedură civilă, în forma legislativă în vigoare la data sesizării judecătorului‑sindic cu cererea de deschidere a procedurii de insolvenţă[iv].

Drept urmare, practicianul în insolvenţă va transmite notarului public fie procesul‑verbal al Adunării creditorilor prin care s‑a aprobat tipul de vânzare şi regulamentul de vânzare, fie hotărârea judecătorească executorie a judecătorului‑sindic de încuviinţare a vânzării bunurilor prin licitaţie publică, conform Codului de procedură civilă.

 

2.3. Publicitatea vânzării

În virtutea aplicării principiilor maximizării gradului de valo­­rificare a activelor şi a asigurării unui grad ridicat de transpa­renţă în procedura insolvenţei, legea prevede obligativitatea publicităţii vânzării bunurilor debitorului insolvent.

Conform art. 154 alin. (1) teza a II‑a din Legea nr. 85/2014, în scopul maximizării valorii averii debitorului, lichidatorul judiciar va face toate demersurile de expunere pe piaţă, într‑o formă adecvată, a acestora.

Abia după efectuarea publicaţiilor de vânzare de către lichi­datorul judiciar, într‑un ziar de largă circulaţie, se va proceda la vânzarea bunurilor, întrucât art. 156 alin. (4) impune această cerinţă, prealabilă vânzării.

Textul legal utilizează sintagma „ziar de largă circulaţie”, nefiind făcută vreo distincţie privind forma acestui ziar, respectiv pe suport de hârtie sau online, respectiv dacă este necesară publicarea într‑un ziar local sau naţional.

Scopul instituit de art. 156 alin. (4) din Legea nr. 85/2014 este acela de a asigura o publicitate eficientă şi efectivă, cât mai extinsă, a vânzării bunurilor debitorului, destinată unui număr cât mai mare de potenţiale persoane interesate, cu respectarea principiului maximizării averii.

În prezent, publicitatea electronică sau on‑line, gestionată de site‑uri specializate de vânzări, creşte posibilitatea identificării unor cumpărători şi perfectarea vânzărilor, anunţurile publicate on‑line putând fi accesate de o categorie mai largă de potenţiale persoane interesate, fiind de notorietate declinul tot mai abrupt al presei scrise.

În cazul licitaţiei publice, legea impune o condiţie supli­mentară de publicitate, fiind obligatoriu a se realiza şi prin afişare pe site‑ul Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insol­venţă din România (UNPIR)[v].

Legea nr. 85/2014 nu prevede o sancţiune expresă în cazul nerespectării condiţiilor de publicitate privind vânzarea, însă Codul de procedură civilă prevede sancţiunea nulităţii publi­caţiei de vânzare, dacă nu conţine unele elemente obligatorii[vi].

În situaţia vânzării imobilelor prin licitaţie publică, conform Codului de procedură civilă, publicaţia de vânzare trebuie întocmită distinct pentru fiecare imobil, anunţul de vânzare trebuie afişat la sediul lichidatorului judiciar, al Tribunalului Specializat, la locul unde se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul şi la locul desfăşurării licitaţiei. Publicaţia de vânzare se publică într‑un ziar de circulaţie naţională, dacă valoarea imobilului depăşeşte suma de 250.000 lei, sau într‑un ziar local, dacă nu depăşeşte această sumă. Pentru îndeplinirea formalităţilor de afişare se întocmesc procese verbale de afişare. Anunţul de licitaţie se publică şi pe site‑ul UNPIR – www.licitaţii‑insolvenţă.ro. Prima licitaţie se organizează la 100% din valoarea de piaţă; a doua,
la 75% din valoarea de piaţă (din preţul de 75% se va putea scă­dea până la cel mult 30% din preţul de pornire al primei licitaţii, numai dacă sunt îndeplinite două condiţii în mod cumulativ:
(i) nu s‑a obţinut preţul de pornire a celei de‑a doua licitaţii şi (ii) sunt cel puţin doi licitatori)[vii]; a treia licitaţie se organizează la 50% din preţul de pornire al primei licitaţii, iar bunul va putea fi vândut la orice preţ, chiar dacă acesta este mai mic decât valoarea creanţei ori al garanţiei, cu condiţia ca la licitaţie să participe cel puţin doi licitatori[viii].

Totodată, Codul de procedură civilă prevede termene exprese privind perioada de promovare a bunului prin publicaţia de vânzare până la data efectivă a organizării licitaţiei
(20‑30 zile), respectiv modalitatea de calcul a preţului de pornire la licitaţie.

 

2.4. Procesul‑verbal de licitaţie

Art. 158 din Legea nr. 85/2014 prevede că dacă vânzarea se face prin licitaţie publică se va întocmi proces‑verbal de licitaţie. De asemenea, alin. (2) teza a II‑a din acelaşi text normativ dispune: „Când legea impune pentru transferul drep­tului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfec­tate de notarul public pe baza procesului‑verbal de licitaţie”.

Întrucât Legea nr. 85/2014 nu face referire la menţiunile pe care procesul‑verbal de licitaţie trebuie să le conţină, se vor aplica prevederile Codului de procedură civilă, raportat la
art. 342 alin. (1) din Legea nr. 85/2014.

Conţinutul procesului‑verbal de licitaţie este reglementat de art. 847 C. pr. civ.: (i) locul, data şi ora când s‑a ţinut licitaţia; (ii) numele executorului judecătoresc (în speţă, administra­torul/lichidatorul judiciar); (iii) numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul creditorului (se va menţiona ultimul tabel de creanţe publicat în Buletinul procedurilor de insolvenţă), denumirea şi sediul debitorului, terţului dobânditor, dacă e cazul, şi ale reprezentanţilor lor; (iv) numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul participanţilor, cu arătarea sumelor oferite de fiecare; (v) menţiunile că ofer­tanţii au depus garanţie, că aceea a adjudecatarului s‑a reţinut şi că executorul (în speţă, administratorul/lichidatorul judiciar) a dispus restituirea de îndată a garanţiilor depuse de ceilalţi participanţi; (vi) numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul adjudecatarului imobilului, dacă este cazul.

Procesul‑verbal va fi semnat de administratorul/lichidatorul judiciar, de câştigătorul licitaţiei şi de alţi participanţi la lici­taţie, dacă este cazul. Despre refuzul semnării procesului‑verbal se va face menţiune de către administratorul/lichidatorul judiciar.

Se recomandă ca procesul‑verbal de licitaţie să conţină da­tele complete de identificare ale debitorului, ale administra­torului/lichidatorului judiciar, ale participanţilor la licitaţie, ale câştigătorului licitaţiei, numărul dosarului de fond de insol­venţă, denumirea instanţei, datele complete ale imobilului, cu identificarea numărului de carte funciară al localităţii şi numărul topografic/cadastral.

Procesul‑verbal de licitaţie are natura juridică a unui ante­contract de vânzare, care va sta la baza autentificării contrac­tului de vânzare.

 

2.5. Reprezentarea debitorului

De regulă, dacă dreptul de administrare al debitorului nu a fost ridicat de către judecătorul‑sindic, reprezentarea acestuia în procedura de insolvenţă este asigurată de către administratorul special, însă unele acte şi operaţiuni trebuie avizate în prealabil de către administratorul judiciar, în condiţiile art. 5 pct. 66 din Legea nr. 85/2014.

În procedura de insolvenţă (observaţie, reorganizare), administratorul special al debitorului administrează activitatea acesteia, sub supravegherea administratorului judiciar, astfel cum este reglementat în art. 5 alin. (1) pct. 4[ix] coroborat cu
art. 56 din Legea nr. 85/2014.

În cazul în care dreptul de administrare al debitorului a fost ridicat, dreptul de reprezentare al acestuia revine administra­torului judiciar[x].

În ceea ce priveşte procedura de faliment şi procedura sim­plificată, dreptul de reprezentare se exercită de către lichidatorul judiciar. În plus, printre principalele atribuţii ale lichidatorului judiciar se regăseşte şi vânzarea bunurilor din averea debito­rului, prevăzută expres de art. 64 lit. i) din Legea nr. 85/2014.

Reprezentantul administratorului/lichidatorului judiciar (persoană fizică sau persoană juridică), trebuie să aibă calitatea de practician în insolvenţă, potrivit art. 57 alin. (8) şi art. 63 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, coroborate cu art. 41 alin. (4) lit. d) din O.U.G. nr. 86/2006.Sentinţa de deschidere a procedurii de insolvenţă/faliment, desemnarea administratorului special, desemnarea administratorului/lichi­dato­rului judiciar se comunică Oficiului Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul în care are sediul debitorul, spre a se face menţiune, cu rol de opozabilitate.

În funcţie de forma de exercitare a profesiei de practician în insolvenţă, notarul public va verifica reprezentarea legală a formei de exercitare a administratorului/lichidatorului judiciar, solicitând înscrisuri din care să rezulte acest aspect, respectiv extras din Registrul formelor de organizare/certi­ficat constatator eliberat de UNPIR.

Cu titlu de exemplu, societăţile profesionale cu răspundere limitată (SPRL) sunt reprezentate legal printr‑un asociat coordonator sau prin mai mulţi asociaţi coordonatori, raportat la art. 10 alin. (2) lit. f)[xi], art. 16 alin. (2)[xii], art. 71 alin. (10)
lit. g)[xiii] din O.U.G. nr. 86/2006 privind organizarea activităţii practi­cienilor în insolvenţă.

Valorificarea bunurilor şi drepturilor din averea debitorului este o atribuţie a practicianului în insolvenţă care nu poate fi exercitată prin reprezentare[xiv].

Drept urmare, cu ocazia întocmirii contractului de vânzare se va comunica notarului public şi un extras din Registrul Oficiului Comerţului privind debitorul, pentru a se verifica dreptul de reprezentare al acestuia.

 

2.6. Radierea de drept a sarcinilor din cartea funciară

Art. 91 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 prevede că „Bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, ga­juri sau drepturi de retenţie, sechestre, de orice fel. Fac excepţie de la acest regim măsurile asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale şi/sau confiscării extinse”.

Dispoziţiile alin. (2) al acestui text normativ dispun că „Prin excepţie de la dispoziţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, radierea din cartea funciară a oricăror sarcini şi interdicţii prevăzute la alin. (1) se face în temeiul actului de înstrăinare semnat de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar”.

Aşa cum s‑a menţionat deja, art. 91 reglementează regimul bunurilor dobândite, prin cumpărare, din cadrul procedurii de insolvenţă. Potrivit normei legale, regula generală este că bunurile dobândite în procedura insolvenţei sunt libere de orice sarcini, existând o singură excepţie care constă în dobândirea bunurilor cu măsuri asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale şi/sau confiscării extinse. Bunurile grevate de această sarcină vor fi dobândite cu tot cu măsura asiguratorie penală anterior menţionată, care nu va fi radiată din cartea funciară a imobilului respectiv. Este permisă şi vânzarea acestor bunuri, dar se va menţine notarea în cartea funciară a sechestrului penal aferent imobilului[xv].

În doctrina de specialitate[xvi] s‑a apreciat că regula generală este asemănătoare cu cea a bunurilor dobândite de către adjudecatari în procedura de executare silită, art. 857 alin. (3) C. pr. civ. stipulând că, „de la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându‑şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut”. În materie de imobile, art. 777 din acelaşi act normativ prevede că, „în cazul vânzărilor la licitaţie publică făcute în condiţiile prezentei secţiuni (executării silite – n.n.), nu este admisibilă nicio cerere de desfiinţare a vânzării împotriva terţului adjudecatar care a plătit preţul, în afară de cazul în care a existat fraudă din partea acestuia”. Aspectele specifice dobândirii bunurilor în urma procedurilor de executare silită, reglementate de Codul de procedură civilă şi de Codul civil, sunt aplicabile şi bunurilor dobândite ca efect al procedurii insolvenţei.

Prin Decizia nr. 2/2018, pronunţată de ICCJ în cadrul unui recurs în interesul legii[xvii], a fost statuat faptul că în procedura de executare silită bunurile de dobândesc libere, fără sechestre penale[xviii]. Singurele operaţiuni excep­tate de la regimul juridic al bunurilor valorificate în proce­dura insolvenţei de a fi dobândite libere de orice sarcini sunt cele supuse măsurilor asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale şi/sau confiscării extinse. Potrivit art. 91 alin. (2) din Legea nr. 85/2014, „prin excepţie de la dispo­ziţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, radierea din cartea funciară a oricăror sarcini şi interdicţii prevăzute la alin. (1) se face în temeiul actului de înstrăinare semnat de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar”, nefiind necesare nici con­sim­ţă­mântul debitorului, nici autorizarea judecătorului‑sindic[xix].

 

2.7. Limitarea garanţiilor contra evicţiunii şi viciilor ascunse

Printre particularităţile contractului de vânzare în insolvenţă se află şi limitarea garanţiilor contra evicţiunii şi viciilor ascunse.

În insolvenţă, în special, în procedura de faliment, se reco­mandă vânzarea bunurilor cu limitarea răspunderii pentru evic­ţiune, astfel încât garanţia contra evicţiunii va fi limitată la cauzele apărute ulterior vânzării, prin faptul personal sau pro­venită din cauze cunoscute la momentul vânzării, în condiţiile art. 1.699 C. civ.[xx].

Art. 1.707 alin. (5) C. civ. prevede că „În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse”.

De asemenea, art. 858 alin. (1) C. pr. civ. dispune că „În cazul vânzării silite la licitaţie publică nu există garanţie contra viciilor ascunse”. Mai mult, vânzarea prin licitaţie publică nu poate fi atacată pentru leziune.

Întrucât procedura falimentului este o procedură de insol­venţă, concursuală, colectivă şi egalitară, care se aplică debito­rului în vederea lichidării averii acestuia pentru acoperirea pasivului, procedură asimilată unei executări silite colective, în cazul vânzărilor în faliment nu se va datora garanţie contra viciilor ascunse.

În perioada de observaţie, bunurile vor putea fi valorificate în condiţiile art. 78 şi art. 87 din Legea nr. 85/2014.

Dacă judecătorul‑sindic aprobă cererea de ridicare a suspen­dării prevăzută la art. 75 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 cu privire la creanţa creditorului titular al unei creanţe ce bene­ficiază de o cauză de preferinţă, admiţând valorificarea imediată a bunului grevat de această cauză, în cadrul procedurii, adu­cerea la îndeplinire a acestei măsuri va putea fi considerată o vânzare silită, nedatorându‑se garanţie contra viciilor ascunse, întrucât valorificarea bunului se efectuează forţat, împotriva voinţei debitorului.

Dacă debitorul va proceda la valorificarea bunurilor în continuarea desfăşurării activităţilor curente, acesta va datora garanţie contra viciilor ascunse. În cazul în care valorificarea va exceda activităţii curente a debitorului, la recomandarea admi­nistratorului judiciar, aprobată de către Comitetul creditorilor, fiind îndeplinită obligatoriu de administratorul special, nu se va datora garanţie contra viciilor ascunse. Iar dacă activitatea de valo­ri­ficare va fi condusă de către administratorul judiciar, ope­ra­ţiunea va fi efectuată de către acesta cu aprobarea comitetului creditorilor, atunci se va datora garanţie contra viciilor ascunse, existând voinţa părţilor pentru vânzare.

În cazul vânzării bunurilor în procedura de reorganizare, dacă planul de reorganizare (care cuprinde măsuri de lichidare a unor bunuri) este propus de către debitorul insolvent, se va datora garanţie contra viciilor ascunse, nefiind o vânzare silită, întrucât există acordul părţilor pentru vânzare (debitor, prin administrator special, Adunarea creditorilor care aprobă planul), conform art. 756 C. pr. civ.[xxi]. În ipoteza în care planul de reorganizare este propus de unul sau mai mulţi creditori, deţinând împreună cel puţin 20% din valoarea totală a crean­ţelor cuprinse în tabelul definitiv de creanţe sau de admi­nistratorul judiciar, conform art. 132 din Legea nr. 85/2014, nu se va datora garanţie contra viciilor ascunse, neexistând acordul unei părţi, respectiv al debitorului insolvent pentru lichidarea unor bunuri prevăzute a fi valorificate prin plan, însă, odată cu pronunţarea sentinţei de confirmare a planului, debitorul este obligat să pună în executare planul de reorganizare, în temeiul art. 140 alin. (1), coroborat cu art. 141 şi cu art. 143 din Legea nr. 85/2014. În caz de neconformare faţă de plan, debitorul îşi asumă riscul falimentului.

În insolvenţă, în cazul vânzărilor benevole, prin acordul părţilor, în ipoteza în care vânzarea nu este silită, în condiţiile
art. 1.708 alin. (1) C. civ.[xxii], părţile contractante pot conveni asupra limitării răspunderii pentru vicii ascunse [exceptând cele la care nu se poate limita răspunderea, conform art. 1.708 alin. (2) C. civ.]. Contractul de vânzare autentic va conţine o clauză prin care să se recunoască limitarea garanţiei contra evicţiunii, respectiv să se ateste dacă se datorează garanţie contra viciilor ascunse, după caz, în funcţie de regimul juridic aferent, în sensul că vânzarea este silită, respectiv de lipsa acordului părţilor.

 

2.8. Neobligativitatea prezentării certificatului de atestare fiscală

Într‑o vânzare de drept comun, art. 159 alin. (5) C. pr. fisc. insti­­tuie în sarcina proprietarului obligaţia să prezinte certificatul de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ‑teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Sancţiunea care intervine pentru nerespectarea acestei obli­gaţii este nulitatea absolută a actului de înstrăinare respectiv[xxiii].

Însă, în cazul vânzării în procedura de insolvenţă, aceste dispoziţii legale nu sunt aplicabile, conform art. 159 alin. (7)
C. pr. civ. Ceea ce înseamnă că nu este necesară prezentarea certificatului de atestare fiscală cu ocazia încheierii contractului de vânzare a unui bun în insolvenţă, întrucât legea exceptează în mod expres aplicabilitatea acestor prevederi. Această ex­cepţie se fundamentează pe necesitarea asigurării celerităţii procedurii de insolvenţă şi pe necesitatea recuperării creanţelor urmărite[xxiv].

Un argument în acest sens îl reprezintă considerentele Deciziei ICCJ nr. 12 din 8 aprilie 2019, pronunţată în dosarul nr. 42/1/2019, prin care a fost admis recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Cluj şi a stabilit că: „Sumele reprezentând impozite locale datorate pentru bunuri valorificate în procedură, grevate de o cauză de preferinţă în favoarea unui creditor [sau «de ipoteci, gajuri sau alte garanţii reale mobiliare ori drepturi de retenţie de orice fel», în terminologia Legii nr. 85/2006], devenite scadente după data intrării în faliment a debitorului, nu beneficiază de ordinea de prioritate la plată instituită prin art. 121 alin. (1) pct. 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările şi completările ulterioare, respectiv, art. 159
alin. (1) pct. 1 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, cu modificările şi completările ulterioare.”[xxv] Întrucât în considerentele acestei Decizii (par. 60 şi 63‑64) s‑a reţinut că „proprietarii bunurilor ce se înstrăinează în cadrul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi procedurilor de lichidare nu trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ‑teritoriale în a cărei rază se află înre­gistrat fiscal bunul; anterior modificărilor aduse prin Ordo­nanţa Guvernului nr. 47/2007, înstrăinările bunurilor imo­bile realizate în procedura executării silite sau în insolvenţă nu erau scutite de la obligativitatea prezentării certificatului fiscal de către vânzător; modificările legislative în materie fiscală din anul 2007 au condus la abandonarea obligativităţii prezentării de către vânzător a certificatului de atestare fiscală cu prilejul înstrăinării imobilelor debitorului în procedura insolvenţei; renunţarea legiuitorului la cerinţa obţinerii certificatului de atestare fiscală face posibilă înstrăinarea imobilului fără plata anticipată a impozitelor aferente şi a avut drept scop tocmai accelerarea valorificării bunurilor debitorului.”[xxvi]

Totuşi, în practică, există şi opinii în sensul că ar trebui pre­zentat formal certificatul de atestare fiscală, chiar dacă este cu datorii/restanţe la bugetul local al unităţii administrativ‑terito­riale, deoarece legea exceptează în mod expres aplicabilitatea acestor prevederi, iar nu prezentarea certificatului de atestare fiscală. De lege ferenda, ar fi de dorit clarificarea acestui aspect, respectiv dacă este necesar ca debitorul insolvent – vânzătorul – să prezinte certificatul de atestare fiscală, raportat la sancţiunea care intervine în cazul nerespectării normei legale.

 

2.9. Obligativitatea prezentării adeverinţei eliberate de Asociaţia de proprietari/declaraţie pe proprie răspundere pentru vânzarea imobilelor din condominii

Obligativitatea prezentării unei adeverinţe eliberate de Asociaţia de proprietari/declaraţie pe proprie răspundere pentru vânzarea imobilelor din condominii nu reprezintă o parti­cularitate a contractului de vânzare în insolvenţă, ci este o obligaţie instituită în sarcina tuturor proprietarilor din condo­minii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă desti­naţie decât aceea de locuinţă, mai puţin cunoscută sau uneori neglijată în practică.

Art. 33 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, orga­nizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi admi­nistrarea condominiilor[xxvii] prevede obligaţia vânzătorului de a prezenta o adeverinţă emisă de Asociaţia de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contri­buţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachi­tării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată.

În situaţia în care condominiul nu are constituită Asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr‑o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect. Această declaraţie va fi menţionată în cuprin­sul actului notarial de înstrăinare. De asemenea, înstrăinătorul va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni.

În cazul existenţei unor datorii către Asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobân­ditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furni­zorii de utilităţi publice.

Sancţiunea pentru nerespectarea acestei obligaţii este nulitatea absolută a actelor de înstrăinare autenti­ficate de notarul public.

Totodată, art. 33 alin. (5) din Legea nr. 196/2018 prevede că la înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de perfor­manţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii.

Întrucât legea nu instituie excepţii, această obligaţie in­cumbă şi societăţilor în insolvenţă. În acest context, este de menţionat că Legea nr. 85/2014 reglementează ordinea de plată a creanţelor în procedura de insolvenţă, iar Legea nr. 196/2018 prevede că, la data încheierii contractului de vânzare autentic, trebuie fie ca vânzătorul să prezinte dovada achitării cheltu­ielilor comune aferente imobilului până la data înstrăinării, fie ca cumpărătorul să îşi asume obligaţia de a cumpăra imobilul cu datorii către Asociaţia de proprietari, pe care se obligă să le achite acesteia.

Creanţa Asociaţiei de proprietari reprezintă o creanţă cu rangul de prioritate instituit de art. 159 alin. (1) pct. 1, respectiv de art. 161 pct. 1 din Legea nr. 85/2014, fiind o cheltuială directă aferentă vânzării bunului imobil, respectiv o cheltuială necesară pentru conservarea şi administrarea bunurilor din averea debitorului.

Din preţul obţinut din vânzarea imobilului vânzătorul, socie­tatea în insolvenţă poate achita creanţele Asociaţiei de pro­prietari, în temeiul art. 159 alin. (1) pct. 1, respectiv art. 161
pct. 1 din Legea nr. 85/2014.

Cumpărătorul poate achita creanţa restantă către Asociaţia de proprietari în locul vânzătorului, situaţie în care va putea opera compensarea între cumpărător şi vânzător în limita creanţei Asociaţiei sau cumpărătorul va putea dobândi o creanţă împotriva societăţii vânzătoare – societatea în insolvenţă. Este de preferat prima variantă, prin operarea compensării, atribuţie stabilită expres de art. 90 din Legea nr. 85/2014.

Chiar dacă Legea nr. 196/2018 nu este corelată în mod expres cu Legea nr. 85/2014, se poate aplica soluţia legală prezentată mai sus.

 

2.10. Prezentarea certificatului de performanţă energetică pentru imobilele construcţii

Certificatul de performanţă energetică se ela­bo­rează pentru următoarele categorii de clădiri şi unităţile acestora, care se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore: locuinţe unifamiliale, blocuri de locuinţe, birouri, clădiri de învăţământ, spitale, hoteluri şi restau­rante, construcţii destinate activităţilor sportive şi clădiri pentru servicii de comerţ[xxix].Legea nr. 372/2005 privind performanţa ener­getică a clădirilor[xxviii] prevede, pentru clădirile sau unităţile de clădire care se vând, obligaţia proprie­tarului de a pune la dispoziţia cumpărătorului sau anterior perfectării contractului, o copie de pe certificat, astfel încât acesta să ia cunoştinţă despre performanţa energetică a clădirii/unităţii de clădire pe care urmează să o cumpere.

În cazul clădirilor care se vând înainte de efec­tuarea recepţiei la terminarea lucrărilor, proprie­tarul trebuie să pună la dispoziţia cumpărătorului date/informaţii în vederea evaluării performanţei energetice a clădirii/unităţii de clădire, cuprinse în documentaţia tehnică a acesteia.

Mai mult, legea prevede, în scopul informării potenţialilor cumpărători, ca proprietarul clădirii/unităţii de clădire să pre­cizeze în anunţurile de vânzare a acestora informaţii din certi­ficat cu privire la indicatorii de performanţă, însă nu este pre­văzută nicio sancţiune pentru nerespectarea acestei obligaţii.

Certificatul de performanţă energetică a unei clădiri[xxx] se elaborează de către un auditor energetic[xxxi], având termen de valabilitate de 10 ani.

La încheierea contractului de vânzare, vânzătorul are obli­gaţia de a transmite certificatul, în original, cumpărătorului.

Actele de înstrăinare a dreptului de proprietate asupra imo­bilelor clădiri, încheiate fără respectarea acestor obligaţii, sunt supuse nulităţii relative, potrivit prevederilor Codului civil.

 

3. Neaplicarea Legii nr. 17/2014 în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane în procedura de insolvenţă

Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării‑cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan[xxxii] reglementează unele măsuri în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane, respectiv obligativitatea obţinerii unor avize şi obligativitatea exercitării dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Art. 20 alin. (3) din Legea nr. 17/2014 prevede în mod expres că dispoziţiile prezentei legi nu se aplică în cadrul proce­durilor de executare silită şi contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalităţi de licitaţie publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă.

4. Concluzii

În general, pentru întocmirea contractului de vânzare autentic pentru imobile în procedura de insolvenţă sunt necesare următoarele acte: (i) sen­tinţa definitivă/executorie privind deschiderea procedurii de insolvenţă sau de confirmare a pla­nului de reorganizare sau sentinţa de faliment, după caz; (ii) extrasul debitorului eliberat de ONRC; (iii) planul de reorga­nizare (dacă e cazul); (iv) actele administratorului/lichidatorului judiciar (atestat, certificat emise de UNPIR); (v) proce­sul‑verbal/hotărârea AGA de desemnare a admi­nistratorului special; (vi) cartea de identitate a administratorului special; (vii) raportul de evaluare; (viii) extrasul de carte funciare pentru autentificare; (ix) actul de proprietate al imobilului; (x) procesul‑verbal al Adunării creditorilor de aprobare a tipului de vânzare şi a modalităţii de vânzare; (xi) regulamentul de vânzare; (xii) publicaţia de vânzare (ziar, site‑ul licitaţii‑insolvenţă.ro); (xiii) procesul‑verbal de licitaţie; (xiv) actele cumpărătorului (persoană fizică – carte identitate, persoană juridică – actul constitutiv statut şi actele adiţionale la acestea, actul de identitate al admi­nistratorului statutar, hotărâre AGA, certificat constatator/extras emis de ONRC); (xv) certificatul de performanţă energetică pentru clădiri; (xvi) adeverinţă de la Asociaţia de proprietari pentru imobilele din condominii; (xvii) dovada achitării preţului (extras de cont bancar).

În îndeplinirea obligaţiei legale de a desluşi raporturile juri­dice dintre părţi cu privire la actul pe care vor să îl încheie, de a verifica dacă scopul pe care îl urmăresc este în conformitate cu legea, de a da îndrumările necesare asupra efectelor lui juridice, notarul public trebuie să ceară părţilor, ori de câte ori este cazul, documentele justificative şi autorizaţiile necesare pentru înche­ierea actului, în temeiul art. 80 alin. (1)‑(2) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale.

Mai mult, notarul public are acces liber la orice registru pu­blic şi va putea solicita şi obţine de la organul fiscal competent al autorităţii administraţiei publice locale certificatul fiscal emis pe suport hârtie sau în format electronic.

De asemenea, notarul public are obligaţia să verifice, în scopul prevenirii litigiilor, ca actele pe care le instrumentează să nu cuprindă clauze contrare legii şi bunelor moravuri, să ceară şi să dea lămuriri părţilor asupra conţinutului acestor acte spre a se convinge că le‑au înţeles sensul şi le‑au acceptat efectele.

Concluzionând, notarul public nu se substituie judecăto­rului‑sindic, însă acesta, cu ocazia întocmirii contractului de vân­zare, are obligaţia de a efectua anumite verificări – mai degrabă de ordin formal decât de fond – în virtutea rolului său de a asigura securitatea circuitului civil, prin autentificarea contrac­telor de vânzare a imobilelor şi a luării măsurilor necesare pentru a preîntâmpina intervenirea sancţiunii nulităţii exprese a actelor autentice pe care le instrumentează.

Obligaţiile vânzătorului, inclusiv ale debitorului insolvent, de a prezenta o adeverinţă emisă de Asociaţia de proprietari sau o declaraţie pe proprie răspundere privind situaţia debitelor imobilului în cazul vânzării imobilelor situate în condominii şi un certificat de performanţă energetică în cazul vânzării imobilelor clădiri, au rolul de a proteja circuitul civil, respectiv reprezintă o măsură de protecţie a cumpărătorului, care îşi manifestă consimţământul liber exprimat, neviciat, în cunoştinţă de cauză. Tocmai de aceea legea sancţionează nerespectarea acestor prevederi legale cu nulitatea contractului de vânzare.

Demersurile procedurale prealabile vânzării imo­bilelor în procedura insolvenţei şi particu­la­rităţile contractului de vânzare al unui imobil în pro­cedura de insolvenţă, astfel cum acestea au fost iden­tificate, sunt următoarele: obligativitatea eva­luării bunurilor, aprobarea tipului şi a regula­men­tului de vânzare de către Adunarea creditorilor, efec­tuarea publicităţii vânzării, reprezentarea debito­rului, limitarea garanţiilor pentru vicii ascunse şi evicţiune, radierea de drept a sarcinilor din cartea funciară a imobilului, neobligativitatea prezentării certificatului de atestare fiscală.

Facem menţiunea că această ultimă particu­laritate ar trebui clarificată de legiuitor, de lege ferenda, respectiv dacă trebuie prezentat în mod formal certificatul de atestare fiscală, chiar dacă acesta ar atesta existenţa unor datorii, fiind vorba despre un vânzător în insolvenţă, pentru a evita atât problemele de interpretare legală care subzistă în prezent, cât şi, mai ales, sancţiunea nulităţii actului de înstrăi­nare al imobilului.

Note

[i] A se vedea, în acest sens, dispoziţiile art. 87 din Legea nr. 85/2014.

[ii] Publicată în M. Of. nr. 628 din 02 septembrie 2011, cu modificările şi completările ulterioare.

[iii] Disponibil pe http://site2.anevar.ro/pagini/standarde.

[iv] Art. 835‑858 C. pr. civ. reglementează procedura de vânzare prin licitaţie publică şi formalităţile necesare.

[v] Conform art. 154 alin. (2) teza a IV‑a din Legea nr. 85/2014, disponibil pe https://www.licitatii‑insolventa.ro/.

[vi] Art. 839 alin. (2) şi (4) C. pr. civ.: a) denumirea şi sediul organului de executare; (…) c) numele executorului judecătoresc; d) numele şi domi­ciliul ori, după caz, denumirea şi sediul debitorului, ale terţului dobân­ditor, dacă va fi cazul, şi ale creditorului; e) titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară; f) identificarea imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic şi a numărului de carte funciară, precum şi descrierea lui sumară; g) preţul la care a fost evaluat imobilul; h) menţiunea, dacă va fi cazul, că imobilul se vinde grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, şi că, în cazul în care creanţele creditorilor urmăritori nu ar fi acoperite la prima licitaţie, se va proceda în aceeaşi zi la o nouă licitaţie pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi. Preţul de la care vor începe aceste licitaţii va fi cel prevăzut la art. 846 alin. (6) şi (7); i) ziua, ora şi locul vânzării la licitaţie; j) somaţia pentru toţi cei care pretind vreun drept asupra imobilului să îl anunţe executorului înainte de data stabilită pentru vânzare, în termenele şi sub sancţiunile prevăzute de lege; k) invitaţia către toţi cei care vor să cumpere imobilul să se prezinte la termenul de vânzare, la locul fixat în acest scop şi până la acel termen să prezinte oferte de cumpărare; l) menţiunea că ofertanţii sunt obligaţi să depună, până la termenul de vânzare, o garanţie reprezentând 10% din pre­ţul de pornire a licitaţiei; m) semnătura şi ştampila executorului judecătoresc.

[vii] E. Oprina, I. Gârbuleţ, Legea nr. 138/2014 pentru modificarea şi com­pletarea Codului de Procedură Civilă din 1 mai 2015, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, disponibilă pe http://idrept.ro.

[viii] G. Boroi (colectiv), Codul de procedură civilă comentat,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2016, disponibilă pe http://idrept.ro.

[ix]Art. 5 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 85/2014: „Administrator special este persoana fizică sau juridică desemnată de adunarea generală a acţionarilor/asociaţilor/membrilor debitorului, împuternicită să le repre­zinte interesele în procedură şi, atunci când debitorului i se permite să îşi administreze activitatea, să efectueze, în numele şi pe contul acestuia, actele de administrare necesare.”

[x] Art. 56 alin. (2) din Legea nr. 85/2014: „După ridicarea dreptului de administrare, debitorul este reprezentat de administratorul judiciar/lichida­torul judiciar, care îi conduce şi activitatea de afaceri, iar mandatul admi­nistratorului special va fi redus la a reprezenta interesele acţionarilor/aso­ciaţilor/membrilor.”

[xi] „Contractul de societate al societăţii profesionale cu răspundere limitată va cuprinde: asociaţii coordonatori care reprezintă şi admi­nistrează societatea împreună cu puterile ce li s‑au conferit; dacă sunt mai mulţi coordonatori şi aceştia formează un consiliu de coordonare, se vor preciza regulile de organizare şi funcţionare a acestui organism.”

[xii] „Asociaţii coordonatori reprezintă SPRL în raporturile cu terţii.”

[xiii] „În registrul prevăzut la art. 70 vor fi înregistrate cel puţin urmă­toarele elemente pentru societăţile profesionale: pentru societăţile profe­sionale, numele şi prenumele asociaţilor coordonatori, iar pentru SPRL, componenţa organelor de conducere executive şi/sau de administrare.”

[xiv] Art. 41 alin. (4) din O.U.G. nr. 86/2006.

[xv] Prin Decizia ICCJ nr. 1 din 20 ianuarie 2020, pronunţată în dezle­garea unei chestiuni de drept, s‑a statuat astfel: „În interpretarea dispo­ziţiilor art. 91 alin. (1), art. 102 alin. (8) şi art. 154‑158 din Legea
nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, cu modificările şi completările ulterioare, raportat la dispoziţiile art. 249 alin. (1) şi (2) din Codul de procedură penală [respectiv art. 163 alin. (1) şi (2) din Codul de procedură penală de la 1968], existenţa unor măsuri asigurătorii înfiinţate în cadrul unui proces penal asupra bunurilor unei persoane juridice, anterior deschiderii procedurii insolvenţei, în vederea confiscării speciale, a reparării pagubei produse prin infracţiune sau a garantării executării cheltuielilor judiciare: a) nu suspendă procedura de lichidare prevăzută de Legea nr. 85/2014 în ceea ce priveşte bunul sechestrat; b) nu este de natură a indisponibiliza bunul asupra căruia a fost începută procedura de valorificare conform dispoziţiilor Legii
nr. 85/2014; c) nu împiedică lichidarea bunurilor efectuată de lichidatorul judiciar în exercitarea atribuţiilor conferite de Legea nr. 85/2014”. Este de menţionat faptul că, la data publicării acestui studiu, motivarea Deciziei ICCJ nr. 1 din 20 ianuarie 2020 nu este disponibilă.

[xvi] D. St. Cărpenaru, M.‑A. Hotca, V. Nemeş, Codul insolvenţei comentat, ed. a 2‑a, revăzută şi adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2017, disponibil pe http://idrept.ro.

[xvii] Publicată în M. Of. nr. 463 din 5 iunie 2018.

[xviii] Disponibilă pe https://lege5.ro/Gratuit/gi4dgnbvgiza/decizia‑nr‑2-2018-privind‑examinarea‑recursurilor‑in‑interesul‑legii‑formulate‑de-cole giul‑de‑conducere‑al‑curtii‑de‑apel‑bacau‑colegiul‑de‑conducere‑al‑curtii‑de‑apel‑brasov‑si‑colegiul‑de‑conducere‑ şi pe https://www.universul juridic.ro/decizia‑iccj‑complet‑ril‑nr‑2‑2018‑comunicat‑sechestrul‑asigurator‑penal‑asupra‑imobilelor‑unei‑persoane‑nu‑suspenda‑executarea‑silita‑inceputa‑de‑un‑creditor‑ipotecar‑al‑carui‑drept‑de‑ipoteca/.

[xix] D. St. Cărpenaru, M.‑A. Hotca, V. Nemeş, op. cit.

[xx] Art. 1.699 C. civ. „Chiar dacă s‑a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându‑le în momentul vânzării, le‑a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.”

[xxi] Art. 756 C. pr. civ.: „În lipsa acordului părţilor sau dacă vânzarea directă ori amiabilă nu se realizează, executorul judecătoresc va proceda la vânzarea prin licitaţie publică a bunurilor sechestrate.”

[xxii] Art. 1.708 alin. (1) C. civ.: „Dacă părţile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar şi atunci când nu le‑a cunoscut.”

[xxiii] Art. 159 alin. (6) C. pr. fisc.: „Actele prin care se înstrăinează clă­diri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept.”

[xxiv] C.F. Costaş (colectiv), Codul de Procedura Fiscală. Comentariu pe articole, Ed. Solomon, Bucureşti, 2016, disponibil pe http://idrept.ro.

[xxv] Disponibile pe http://www.scj.ro/750/5232/Comunicate‑privind‑de ciziile-pronuntate‑in‑recurs‑in‑interesul‑legii‑in‑cadrul‑Completelor-pentru-so/Comunicat‑privind‑deciziile‑pronuntate‑in‑recurs‑in‑interesul‑legii‑in‑se dinta‑din‑8‑aprilie‑2019.

[xxvi] Publicată în M. Of. nr. 586 din 17 iulie 2019.

[xxvii] Publicată în M. Of. nr. 660 din 30 iulie 2018. Dispoziţiile citate stabilesc astfel: „(1) Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuin­ţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice.

(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:

1. a) proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de pro­prietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de‑a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr‑o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
2. b) în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice.”

[xxviii] Republicată în M. Of. nr. 764 din 30 septembrie 2016.

[xxix] Art. 6 alin. (1) coroborat cu art. 18 alin. (1) lit. a) din Legea
nr. 372/2005.

[xxx] Art. 3 pct. 23 din Legea nr. 372/2005 defineşte certificatul de perfor­manţă energetică a clădirii ca fiind „documentul elaborat conform metodologiei de calcul al performanţei energetice a clădirilor, prin care este indicată performanţa energetică a unei clădiri sau a unei unităţi de clădire şi care cuprinde date cu privire la consumurile de energie primară şi finală, inclusiv din surse regenerabile de energie, precum şi cantitatea de emisii în echivalent CO2. Pentru clădirile existente, certificatul cuprinde şi măsuri recomandate pentru reducerea consumurilor energetice, precum şi pentru creşterea ponderii utilizării surselor regenerabile de energie în total consum”.

[xxxi] Art. 3 pct. 23 din Legea nr. 372/2005 defineşte auditorul energetic pentru clădiri ca fiind „persoana fizică atestată de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, care are dreptul să realizeze auditul energetic pentru clădiri/unităţi de clădire şi să întocmească certificatul de performanţă energetică şi raportul de audit energetic.”

[xxxii] Publicată în M. Of. nr. 178 din 12 martie 2014. Dispoziţiile art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 stabilesc astfel: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea con­diţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.”